Informe de la USS y Tinsa by Accumin revela que las ventas de viviendas nuevas en Puerto Montt cayeron 22,3% durante el primer semestre de 2026, mientras Puerto Varas registró un alza de 9,6%. Ambas ciudades enfrentan serias dificultades de acceso a la vivienda, con precios que superan 16 años de ingresos familiares.

El mercado inmobiliario de Puerto Montt y Puerto Varas cerró el primer semestre de 2026 con comportamientos diferentes, pero todavía bajo condiciones de recesión. Mientras la capital regional registra una caída de las ventas y un aumento del inventario de viviendas nuevas, Puerto Varas muestra una reducción de las unidades disponibles y una mejora en su capacidad de absorción, según el Informe Inmobiliario elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa by Accumin.

En Puerto Montt, las ventas descendieron desde 183 viviendas en el primer trimestre a 161 en el segundo, una disminución de 12%. En paralelo, el stock disponible aumentó de 2.087 a 2.241 unidades, equivalente a un alza de 7,4%, pese a que los proyectos en oferta bajaron de 43 a 40. La absorción trimestral —que mide la proporción de viviendas vendidas respecto del inventario disponible— retrocedió de 8,8% a 7,2%, reflejando las dificultades para comercializar la oferta existente.

La comparación con el año anterior confirma la tendencia. Entre enero y junio de 2026, Puerto Montt registró 344 ventas de viviendas nuevas, frente a las 443 del mismo período de 2025, lo que representa una contracción de 22,3%. A junio, además, el inventario superó en 22,4% al registrado un año antes. Estos indicadores muestran una acumulación de unidades disponibles en un escenario de menor actividad comercial.

Puerto Varas, en cambio, exhibe señales más favorables, aunque todavía insuficientes para confirmar una recuperación. Su stock disminuyó de 624 a 568 viviendas entre el primer y segundo trimestre, una reducción de 9%, mientras los proyectos en oferta pasaron de 19 a 18. Las ventas trimestrales bajaron levemente, desde 58 a 56 unidades, pero la absorción mejoró de 9,3% a 9,9%, debido a que el inventario se redujo en una proporción mayor que las ventas. En el balance semestral, la ciudad sumó 114 operaciones, frente a las 104 del primer semestre de 2025, un crecimiento de 9,6%.

Carlos Aguirre, académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián y editor del informe, advierte que ambas ciudades comparten un mercado, pero atraviesan momentos diferentes. “En Puerto Montt se acumula oferta sin vender mientras las ventas caen, una señal típica de recesión. Puerto Varas logró reducir su stock y podría estar tocando fondo, pero hablar de recuperación exige ver un alza sostenida de las ventas. En ambos casos, el problema de fondo es la asequibilidad, que deja la demanda local fuera del mercado”, señaló.

El acceso a la vivienda constituye uno de los principales desafíos identificados por el estudio. En ambas ciudades, el valor de una vivienda nueva equivale a más de 16 años de ingreso familiar, una de las brechas más altas del país y superior a la registrada en la Región Metropolitana. Como referencia, el indicador mediano de precio de la vivienda respecto de los ingresos familiares —PIR— alcanza 9,95 en la Región Metropolitana y 10,95 en Concepción. De acuerdo con el estándar utilizado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), una relación superior a cinco años corresponde a una vivienda “severamente no alcanzable”.

A esta brecha se suman las condiciones de financiamiento. Según el informe, en Puerto Montt el 100% de la oferta analizada exige un dividendo superior al 25% del ingreso familiar, umbral máximo recomendado por la banca. El resultado refleja la distancia entre los precios de las viviendas nuevas y la capacidad de pago de los hogares, incluso en un escenario en que la acumulación de inventario presiona al mercado.

Las diferencias también se observan en la composición de la oferta. Las viviendas en verde, es decir, aquellas que todavía están en construcción, aumentaron de 517 a 813 unidades entre el primer y segundo trimestre. En cambio, las viviendas con entrega inmediata disminuyeron de 697 a 625. Así, el crecimiento del inventario se concentró en las unidades que aún no están terminadas, mientras se redujo la disponibilidad de propiedades listas para ser habitadas.

En materia de precios, Puerto Montt registró un incremento en el valor unitario promedio de la oferta, que pasó de 59,8 a 60,7 UF por metro cuadrado entre ambos trimestres, una variación de 1,4%. En Puerto Varas, en tanto, el promedio bajó de 78,9 a 78,4 UF por metro cuadrado, equivalente a una disminución de 0,7%. Estas variaciones se producen en mercados que mantienen desafíos tanto en la comercialización de las unidades como en la posibilidad de que las familias puedan acceder a ellas.

Paola Figueroa, directora de Inteligencia de Mercado de Tinsa by Accumin, sostuvo que las señales de evolución deben observarse en conjunto. Para Puerto Varas, explicó, una recuperación requerirá que la reducción del inventario se acompañe de un aumento sostenido de las ventas. En Puerto Montt, en cambio, será necesario que se interrumpa la caída comercial y disminuya la acumulación de viviendas disponibles. La ejecutiva agregó que se espera que los apoyos estatales para la reactivación del sector contribuyan a reducir la brecha entre el valor de las propiedades y los ingresos familiares.

Aguirre añadió que la evolución del mercado regional debe analizarse considerando las particularidades de cada ciudad. En Puerto Montt, el comportamiento de las ventas y el crecimiento del inventario plantean la necesidad de observar qué condiciones podrían reactivar la demanda y moderar la acumulación de unidades. En Puerto Varas, el desafío será determinar si la reducción del stock se mantiene y logra traducirse en un crecimiento sostenido de las operaciones.

La presentación del Informe Inmobiliario USS–Tinsa se realizó el martes 20 de octubre en dependencias de la Cámara Chilena de la Construcción de Puerto Montt, en una actividad organizada por la Universidad San Sebastián, a través de su Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño, junto a Tinsa by Accumin.

La jornada incluyó un panel de conversación moderado por Roberto Gutiérrez, vicedecano de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS. Participaron Rafael Contreras, presidente del Comité Inmobiliario de la CChC; Mario Marchant, seremi de Vivienda y Urbanismo; Vivian Pinilla, CEO de Inmobisur; y Sebastián Bruna, consejero del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial (CNDT).

El informe es resultado de un acuerdo colaborativo entre la Universidad San Sebastián y Tinsa by Accumin, cuyo propósito es analizar la actividad inmobiliaria, identificar tendencias, evaluar la asequibilidad de la vivienda y aportar información objetiva para la toma de decisiones y el diseño de políticas públicas para el sector.